深圳資産評估有限公司|房(fáng)地産估價

房(fáng)地産估價，全稱爲房(fáng)地産價格評估。台灣稱其爲"不動産估價"；香港稱其爲"物業估價"，都(dōu)是一個意思。房(fáng)地産估價，是指專業估價人(rén)員(yuán)根據估價目的，遵循估價原則，按照(zhào)估價程序，選用适宜的估價方法，并在綜合分(fēn)析影(yǐng)響房(fáng)地産價格因素的基礎上，對房(fáng)地産在估價時點的客觀合理(lǐ)價格或價值進行估算和判定的一種活動。
　　估價目的，是指估價結果的期望用途，或者說(shuō)，是指爲何種需要而評估房(fáng)地産的價格。房(fáng)地産估價目的具體(tǐ)可(kě)以分(fēn)爲土(tǔ)地使用權出讓、作(zuò)價入股、房(fáng)地産轉讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房(fáng)屋拆遷補償、房(fáng)地産分(fēn)割合并、房(fáng)地産糾紛、房(fáng)地産拍(pāi)賣、投資決策及企業各種經濟活動中涉及的房(fáng)地産估價（如(rú)企業合資、合作(zuò)、聯營、股份制改組、合并兼并等）；估價結果的價格類型也可(kě)分(fēn)爲土(tǔ)地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的将影(yǐng)響估價的結果。因爲估價目的的不同，相(xiàng)應的估價原則、因素和采用的估價方法就(jiù)有可(kě)能不同。
　　估價時點，是指估價結果對應的日(rì)期，或者說(shuō)，是指估價對象房(fáng)地産的估價額所指的具體(tǐ)日(rì)期，通常以年(nián)、月、日(rì)表示。房(fáng)地産市場是不斷變化的，因此，房(fáng)地産價格具有很強的時間性，它隻能是某一時點的價格。在不同的時點上，同一宗房(fáng)地産往往會有不同的價格。
　　估價原則，是指估價人(rén)員(yuán)在房(fáng)地産估價的反複實踐和理(lǐ)論探索中基于對房(fáng)地産價格形成過程客觀規律的認識，總結出來(lái)的一些簡明扼要的在估價活動中應當遵循的法則、标準或應注意的問(wèn)題。房(fáng)地産的估價原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則。
　　合法原則：指房(fáng)地産估價必須符合國(guó)家的法律、法規和當地政府的有關規定。
　　最高最佳使用原則：指房(fáng)地産估價必須在合法條件(jiàn)下以估價對象房(fáng)地産充分(fēn)發揮最高最佳效爲估價前提。
　　替代原則：指房(fáng)地産估價必須依據同一市場上具有相(xiàng)近效用的房(fáng)地産，其價格也應相(xiàng)近的一般原理(lǐ)進行估價。
　　估價時點原則：估價時點又稱評估基準日(rì)，是估價對象房(fáng)地産的估價額所指的具體(tǐ)日(rì)期，反映了房(fáng)地産估價的結果具有很強的時間相(xiàng)關性和時效性。
　　客觀合理(lǐ)價格（或價值），是指基于估價時點，在正常交易情況下（排除非正常或人(rén)爲因素的影(yǐng)響），某宗房(fáng)地産爲某種估價目的所能實現的價格。房(fáng)地産估價是估價對象房(fáng)地産的客觀合理(lǐ)價格或價值的估算和判定，是一種"公平市價"，是爲當事人(rén)提供的公平可(kě)信的價格參考依據；它不等于房(fáng)地産交易雙方的實際成交價格。需要指出的是，一宗房(fáng)地産在市場上的實際成交價格，通常會随着時間的推移和房(fáng)地産供求關系的變化以及交易雙方的心态等而經常變動。
　　價格影(yǐng)響因素
　　房(fáng)地産價格水平，是由衆多影(yǐng)響房(fáng)地産價格的因素相(xiàng)互作(zuò)用的結果，或者說(shuō)，是這些因素交叉影(yǐng)響彙聚而成的。這是房(fáng)地産估價的主要難點。估價中一般将價格的影(yǐng)響因素區分(fēn)爲個别因素、區域因素和一般因素三個層次：
　　個别因素是指房(fáng)地産本身(shēn)所具有的特點或條件(jiàn)。例如(rú)，土(tǔ)地的個别因素有地質、地貌、地勢、地形、日(rì)照(zhào)、通風(fēng)、幹濕，鄰接街道的條件(jiàn)，與市政設施的接近程度等等；又如(rú)，房(fáng)屋的個别因素有結構、類型、式樣、裝修、設備、質量、戶型、層次、朝向、建造年(nián)代等等。
　　區域因素是指房(fáng)地産所處地區的環境特點。主要有：商業服務業的繁華程度，道路(lù)交通的通暢程度，交通便捷程度和城(chéng)市基礎設施的狀況等等。
　　一般因素是指影(yǐng)響所有房(fáng)地産價格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括經濟因素、社會因素、政治因素和心理(lǐ)因素等等。