房(fáng)地産開發企業财務管理(lǐ)若幹問(wèn)題的補充規定|深圳會計師事務所

爲了适應房(fáng)地産開發經營業務發展的需要，進一步規範房(fáng)地産開發企業财務行爲，加強房(fáng)地産開發企業财務管理(lǐ)，現就(jiù)房(fáng)地産開發企業财務管理(lǐ)若幹問(wèn)題補充規定如(rú)下：

一、房(fáng)地産開發企業之間簽訂“項目開發合同，合資開發項目，暫按如(rú)下規定處理(lǐ)。
1、項目開發合同中規定按投資額比例分(fēn)配項目開發産品的，主辦企業收到投資各方開發資金作(zuò)應付帳款管理(lǐ)。項目開發完畢并辦理(lǐ)竣工(gōng)驗收手續後，主辦企業按合同規定分(fēn)配投資各方項目開發産品，應按實際成本沖轉開發産品及相(xiàng)應的應付帳款。投資各方對分(fēn)回的開發産品應及時作(zuò)爲存貸管理(lǐ)。
2、項目開發合同中規定按投資額比例分(fēn)配項目利潤的，主辦企業收到投資各方開發資金作(zuò)預收賬款管理(lǐ)。項目開發完畢并辦理(lǐ)竣工(gōng)驗收手續後，主辦企業對外出售項目開發産品，應将預收脹款轉爲營業收入，并相(xiàng)應結轉營業成本。項目利潤形成後，按合同規定分(fēn)配項目利潤。

二、房(fáng)地産開發企業與其他(tā)無房(fáng)地産開發經營權的單位簽訂合資開發項目合同，合同中規定按各方出資比例分(fēn)配項目開發産品的，房(fáng)地産開發企業收到出資各方資金作(zuò)預收賬款管理(lǐ)。項目開發完畢并辦理(lǐ)竣工(gōng)驗收手續後，房(fáng)地産開發企業按合同規定分(fēn)配出資各方項目開發産品，應按合同規定的轉讓價格計入營業收入，并相(xiàng)應沖轉預收賬款，結轉營業成本。
合同中規定按各方出資比例分(fēn)配項目利潤的，按第一條第二款規定執行。

三、房(fáng)地産開發企業出資與土(tǔ)地方合作(zuò)開發項目，按照(zhào)法律、法規的規定，應辦理(lǐ)土(tǔ)地使用權過戶登記手續。需調整土(tǔ)地使用權出讓金的，按照(zhào)調整後的土(tǔ)地使用權出讓金計入開發成本；不需支付土(tǔ)地使用權出讓金的，按照(zhào)合同、協議(yì)約定的價值計入開發成本。項目開發完畢并辦理(lǐ)竣工(gōng)驗收手續後，房(fáng)地産開發企業分(fēn)配合作(zuò)方開發産品，按照(zhào)合同、協議(yì)約定的價值計入營業收入。并相(xiàng)應結轉營業成本。

四、房(fáng)地産開發企業接受委托代建房(fáng)屋及其他(tā)工(gōng)程，不需辦理(lǐ)土(tǔ)地使用權過戶登記手續。在工(gōng)程竣工(gōng)驗收辦妥交接手續後。應按照(zhào)委托方确認的結算價款，計入營業收入；并結轉代建工(gōng)程相(xiàng)關成本。

五、房(fáng)地産開發企業按照(zhào)實際成本将開發産品轉作(zuò)自(zì)用固定資産，應視同銷售處理(lǐ)。并按照(zhào)國(guó)家有關規定繳納各種稅費。

六、房(fáng)地産開發企業出售自(zì)用房(fáng)屋類固定資産，應作(zuò)如(rú)下處理(lǐ)
1、出售合同中上地使用權與地上建築物分(fēn)開作(zuò)價的，土(tǔ)地使用權轉讓收入計入其他(tā)業務收入，該項土(tǔ)地使用權（無形資産）攤餘價值及在出售過程中交納的有關稅費計入其他(tā)業務支出。地上建築物出售收入扣除清理(lǐ)費、該地上建築物的殘值以及出售過程中交納的稅費後的淨收入計入營業外收入。
2、出售合同中實行房(fáng)地産統一作(zuò)價的，房(fáng)地産出售收入扣除該項房(fáng)地産的賬面淨值、清理(lǐ)費、出售過程中交納的各種稅費和其他(tā)費用後的淨收入或淨支出，計入營業外收入或營業外支出。
出售的自(zì)用房(fáng)屋類固定資産屬于職工(gōng)住房(fáng)的，所取得(de)的淨收入計入企業住房(fáng)周轉金。

七、房(fáng)地産開發企業出售周轉房(fáng)時，應将周轉房(fáng)轉作(zuò)開發産品處理(lǐ)，并按照(zhào)合同、協議(yì)約定價值計入營業收入，按照(zhào)周轉房(fáng)的攤餘價值結轉營業成本。

八、房(fáng)地産開發企業按照(zhào)國(guó)家法律、法規的規定取得(de)預售許可(kě)證後，方可(kě)上市預售商品房(fáng)。預售商品房(fáng)所得(de)的價款，隻能用于相(xiàng)關的工(gōng)程建設，并作(zuò)爲企業預收賬款管理(lǐ)。商品房(fáng)竣工(gōng)驗收辦理(lǐ)移交手續後，應将預收賬款轉爲營業收入。

九、房(fáng)地産開發企業在新建商品房(fáng)未辦理(lǐ)房(fáng)地産初始登記、取得(de)房(fáng)地産權證前，與承租人(rén)簽訂商品房(fáng)租賃預約協議(yì)，取得(de)的商品房(fáng)預租價款，作(zuò)爲預收賬款管理(lǐ)。商品房(fáng)竣工(gōng)驗收辦理(lǐ)租約手續後，應将預收賬款轉爲營業收入。

十、房(fáng)地産開發企業對已取得(de)房(fáng)地産權證的商品房(fáng)采取先出租給承租人(rén)使用，再根據合同、協議(yì)約定出售給該承租人(rén)，所取得(de)的價款應按下列情況處理(lǐ)：租賃期間取得(de)的價款作(zuò)爲租金收入計入營業收入；租賃期滿，承租人(rén)願意購(gòu)買該商品房(fáng)，企業取得(de)的售房(fáng)價款計入營業收入。

十一、房(fáng)地産開發企業出售商品房(fáng)時與買受人(rén)約定，在出售後的一定年(nián)限内由企業以代理(lǐ)出租的方式進行包租。企業出售商品房(fáng)時，與買受人(rén)簽訂售房(fáng)合同、協議(yì)并開據價款結算賬單，按照(zhào)合同、協議(yì)約定的價款計入營業收入。代理(lǐ)出租期間，收取的房(fáng)屋租金作(zuò)爲其他(tā)應付款處理(lǐ)。
合同、協議(yì)中約定，租金收入可(kě)用于沖抵售房(fáng)價款，企業應将其他(tā)應付款沖轉應收賬款。

十二、房(fáng)地産開發企業爲開發房(fáng)地産而借入的資金所發生(shēng)的利息等借款費用，在開發産品完工(gōng)之前，計入開發成本。開發産品完工(gōng)之後而發生(shēng)的利息等借款費用，計入财務費用。

十三、房(fáng)地産開發企業在經營初期當年(nián)無營業收入或能夠取得(de)少量的營業收入，但(dàn)确需發生(shēng)業務招待費的，須經主管财政機(jī)關批準後，方可(kě)按當年(nián)完成房(fáng)地産開發工(gōng)作(zuò)量（即開發成本的當年(nián)借方發生(shēng)額）的60％預計營業收入。并在下列限額内據實列入待攤費用：預計全年(nián)營業收入在1500萬元以下的，不超過年(nián)預計營業收入的千分(fēn)之五；預計全年(nián)營業收入超過1500萬元（含1500萬元）但(dàn)不足5000萬元的，不超過該部分(fēn)預計營業收入的千分(fēn)之三；預計全年(nián)營業收入超過5000萬元（含5000萬元）但(dàn)不足1億元的，不超過該部分(fēn)預計營業收入的千分(fēn)之二；預計全年(nián)營業收入超過1億元（合1億元）的，不超過該部分(fēn)預計營業收入的千分(fēn)之一。
房(fáng)地産開發企業自(zì)出售開發産品實現營業收入的年(nián)度開始。應将待攤的業務招待費，在3－5年(nián)之内分(fēn)期攤入管理(lǐ)費用。

十四、經有權機(jī)關批準建設的公共配套設施，建設規模占開發項目比重較大(dà)的，經主管财政機(jī)關批準後，房(fáng)地産開發企業可(kě)按照(zhào)建築面積或投資比例采取預提辦法從(cóng)開發成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費隻能用于相(xiàng)關的工(gōng)程建設，不得(de)挪作(zuò)他(tā)用。采取預提辦法建設的公共配套設施，房(fáng)地産開發企業不得(de)有償轉讓。
單獨立項且已落實投資來(lái)源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得(de)從(cóng)開發成本中預提公共配套設施費。

十五、房(fáng)地産開發企業出售商品房(fáng)時，按照(zhào)國(guó)家規定代爲收取的住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）作(zuò)爲代收代繳款項管理(lǐ)，并專戶存儲。按照(zhào)國(guó)家規定，房(fáng)地産開發企業向房(fáng)地産行政主管部門(mén)或物業管理(lǐ)企業移交維修基金時，相(xiàng)應沖轉代收代繳款項．維修基金在移交房(fáng)地産行政主管部門(mén)或物業管理(lǐ)企業之前而滞留在房(fáng)地産開發企業期間，産生(shēng)的利息淨收入轉入本金，不得(de)挪作(zuò)他(tā)用。

十六、房(fáng)地産開發企業在開發産品辦理(lǐ)竣工(gōng)驗收後而尚未出售前發生(shēng)的維修費，計入銷售費用。開發産品出售後，在保修期内發生(shēng)的維修費，沖減質量保證金（應收賬款）；質量保證金不足沖減的部分(fēn)，計入銷售費用。

十七、本補充規定由财政部負責解釋。

十八、本補充規定自(zì)頒布之日(rì)起執行。