房(fáng)屋評估價格成爲二手房(fáng)交易障礙

初次置業的李先生(shēng)想買套二手房(fáng)，在中介公司的幫助下，他(tā)終于選擇了一套價值23萬元的高層單元。可(kě)李先生(shēng)到銀行申請(qǐng)二手房(fáng)按揭，結果銀行指定的房(fáng)産評估公司作(zuò)出的評估價爲22.8萬元，而到房(fáng)地産交易所進行交易時，房(fáng)管局的交易所卻估價爲25萬元，并要求他(tā)照(zhào)此評估價繳稅費。

晨報訊據廣州日(rì)報報道，二手房(fáng)交易已成爲人(rén)們改善生(shēng)活環境的一個重要手段。身(shēn)爲業主，最關心的莫過于自(zì)己的房(fáng)子值多少錢了，但(dàn)是，由于各種原因，目前房(fáng)屋的評估價格卻始終是人(rén)們進行二手房(fáng)交易的一個障礙。

其實随着房(fáng)地産二手交易市場的發展，這種例子并不少見(jiàn)。業内人(rén)士分(fēn)析：造成這種現象有多方面原因。首先，評估是一個特殊的行業。據廣東世紀人(rén)評估咨詢有限公司總經理(lǐ)陳宗彪說(shuō)，評估是一項藝術(shù)加技術(shù)的工(gōng)作(zuò)，雖然有一定的量化标準，同一件(jiàn)物品不同的公司評估出來(lái)的價格有可(kě)能是不一樣的。

另外，房(fáng)産評估目的不同也造成了房(fáng)屋價格的偏差。有的甚至相(xiàng)差幾十萬元。

房(fáng)地産業内有三種評估的目的

第一種是爲法院拍(pāi)賣而評估的，由于這種房(fáng)屋是需要急于變現的，價格一般要比市價便宜30%左右。

第二種情況是如(rú)果業主買房(fáng)時要進行按揭，銀行或其指定的評估公司便要對該房(fáng)子進行評估。由于銀行要适當地估量将來(lái)的風(fēng)險，所以評估的價格不一定會同市場價格一樣，有時甚至與成交價格相(xiàng)差甚遠(yuǎn)。

第三種是到房(fáng)地産交易所交易時，交易所會視交易價格是否合理(lǐ)而考慮是否再次進行評估，并根據這個評估值進行繳稅費。從(cóng)事房(fáng)地産評估行業多年(nián)的廣州彙智房(fáng)地産咨詢有限公司評估部業務主管陳彥甯說(shuō)，其實評估值前後相(xiàng)差5%～10%都(dōu)是正常的。

但(dàn)是，由于房(fáng)地産評估行業仍是一個新興行業，房(fáng)産評估公司資質參差不齊，有的小型房(fáng)地産評估公司爲迎合自(zì)己的客戶，故意壓低或提高評估價格。另外，目前一些房(fáng)地産中介的犯規經營也使消費者的利益受到侵犯。一些貪圖小利的中介公司有意将一些急于出售的房(fáng)屋故意壓低價格先買下來(lái)，然後挑準好的時機(jī)再以“甜言蜜語”将房(fáng)屋賣出去(qù)，吃(chī)“轉手”的差價。

據業内人(rén)士介紹，一套20～30萬元的房(fáng)屋可(kě)能轉手費用就(jiù)達到4～5萬元。這樣，放(fàng)盤的業主賣得(de)便宜，而買樓的業主又買了貴樓。

那麽，一房(fáng)多價的現象能否最終統一，從(cóng)而方便買賣雙方呢(ne)？有業内人(rén)士認爲，從(cóng)長遠(yuǎn)看(kàn)，如(rú)果引入律師鑒證制度，将來(lái)的房(fáng)屋估價還(hái)是有可(kě)能趨向統一。房(fáng)地産主管部門(mén)有關負責人(rén)認爲，對于二手房(fáng)産的市場價，國(guó)務院有個示範文本，其定價由市場調節。廣州目前有資質的房(fáng)地産中介有600多家，房(fáng)産評估定價已經十分(fēn)公開透明，政府主要要理(lǐ)順政府職能和市場規範的關系，做好房(fáng)地産中介資質、業績的監管。而陳彥甯則認爲，由于在二手樓交易稅費降低之前，出現了一些買賣雙方爲了少交稅費而故意将成交價格降低的現象，所以在辦理(lǐ)稅費的時候有時再評估一次無可(kě)厚非，不過關鍵是要增加透明度，并給評估公司或公衆提供一個信息交流的平台。

專家提醒：評估房(fáng)産一定要找具有房(fáng)地産評估資質的專業機(jī)構。目前具有評估資質的機(jī)構有兩類，一類是建設部批準設立的房(fáng)地産評估機(jī)構，最高級爲一級，其次是二級和三級；另一類是國(guó)土(tǔ)資源部批準設立的，最高級爲A級，其次爲準A級和B級。買家委托前一定要查看(kàn)其營業執照(zhào)和房(fáng)地産估價資質證書(shū)，并明确告之評估目的，以便獲得(de)最有價值的參考依據。