房(fáng)地産不同轉讓方式的納稅籌劃上

　　企業轉讓房(fáng)地産的過程中，涉及到營業稅、城(chéng)市維護建設稅（以下簡稱城(chéng)建稅）等多個稅種，稅收負擔較重。爲此企業可(kě)以考慮采用投資入股、企業合并等方式轉讓房(fáng)地産，從(cóng)而達到延期納稅、降低稅收負擔的目的。

　　一、以投資入股方式轉讓房(fáng)地産

　　（一）以投資入股方式轉讓房(fáng)地産的稅務處理(lǐ)

　　1．營業稅。根據财稅[2002]191号文《财政部 國(guó)家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問(wèn)題的通知》的規定，以不動産、無形資産投資入股，參與接受投資方的利潤分(fēn)配，共同承擔投資風(fēng)險的行爲不征收營業稅。在投資後轉讓其股權的也不征收營業稅。而企業銷售不動産、轉讓無形資産則需要繳納營業稅。

　　2．土(tǔ)地增值稅。根據财稅字[1995]48号文《财政部、國(guó)家稅務總局關于土(tǔ)地增值稅一些具體(tǐ)問(wèn)題規定的通知》和财稅[2006]21号文《财政部、國(guó)家稅務總局關于土(tǔ)地增值稅若幹問(wèn)題的通知》的規定：對于以房(fáng)地産進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以房(fáng)地産作(zuò)價入股進行投資或作(zuò)爲聯營條件(jiàn)，将房(fáng)地産轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土(tǔ)地增值稅。對投資、聯營企業将上述房(fáng)地産再轉讓的，應征收土(tǔ)地增值稅。而對于以房(fáng)地産作(zuò)價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從(cóng)事房(fáng)地産開發的，或者房(fáng)地産開發企業以其建造的商品房(fáng)進行投資和聯營的，均不适用暫免征收土(tǔ)地增值稅的規定。

　　3．房(fáng)産稅。對于投資聯營的房(fáng)産，在計征房(fáng)産稅時應區别對待：對于以房(fáng)産投資聯蕾，投資者參與投資利潤分(fēn)紅(hóng)、共擔風(fēng)險的，按房(fáng)産餘值作(zuò)爲計稅依據，由被投資方繳納房(fáng)産稅；對于以房(fáng)産投資，收取固定收入，不承擔聯營風(fēng)險的，實際上是以聯營名義取得(de)房(fáng)産租金，應由投資方按租金收入計征房(fáng)産稅。

　　4．企業所得(de)稅。一般情況下，應分(fēn)解爲以公允價值轉讓相(xiàng)關非貨币性資産、按非貨币性資産公允價值進行投資兩項業務。

　　下面以實際案例分(fēn)析投資和銷售方式對企業稅負的影(yǐng)響。

　　案例1：華美晨裝集團在北京郊區有一家全資子公司麗人(rén)公司，該公司占地面積比較大(dà)，土(tǔ)地爲出讓方式獲得(de)，共計支付地價款800萬元，廠(chǎng)房(fáng)連同土(tǔ)地的賬面價值爲1200萬元。華泰公司想在此地建設一個大(dà)型商場，爲此找到麗人(rén)公司洽談收購(gòu)此地塊，出價9000萬元。該地塊上廠(chǎng)房(fáng)的評估價格爲320萬元。

　　如(rú)果麗人(rén)公司将廠(chǎng)房(fáng)連同土(tǔ)地銷售給華泰公司，按照(zhào)規定，單位和個人(rén)銷售或轉讓其購(gòu)置、抵債所得(de)的不動産或受讓的土(tǔ)地使用權，以全部收入減去(qù)不動産或土(tǔ)地使用權的購(gòu)置或受讓原價或抵債時該項不動産或土(tǔ)地使用權作(zuò)價後的餘額爲營業額計征營業稅，故麗人(rén)公司需要繳納營業稅410萬元（9000-800）×5%]，城(chéng)建稅和教育費附加41萬元[410×（7%＋3%）]，印花稅4.5萬元（9000×0.5‰），土(tǔ)地增值稅3903.28萬元（增值額7425.5×60%-扣除項目金額1575.5×35%），企業所得(de)稅860.31萬元[（9000-1200-41-4.5-3903.28）×25%]，納稅合計爲5219.09萬元，麗人(rén)公司轉讓房(fáng)地産的淨收益爲2580.91萬元。華泰公司需要繳納契稅270萬元（9000×3%），印花稅4.5萬元（9000×0.5‰）。而如(rú)果麗人(rén)公司以投資入股的方式将房(fáng)地産轉移到華泰公司，之後再以9000萬元的價格轉讓股權的話(huà)，其稅收負擔可(kě)以大(dà)幅度降低。

　　1．麗人(rén)公司應該繳納的稅收。麗人(rén)公司以房(fáng)地産進行投資入股，不征收營業稅，也無需繳納城(chéng)建稅和教育費附加；由于投資方與被投資方都(dōu)未從(cóng)事房(fáng)地産開發，因此該項投資行爲暫免征收土(tǔ)地增值稅。

　　股權轉讓應繳納印花稅＝9000×0.5‰＝4.5（萬元）投資及股權轉讓行爲應納企業所得(de)稅＝（9000-1200-4.5）×25%＝1948.88（萬元）節稅總額＝5219.09-（4.5＋1948.88）＝3265.71（萬元）。

　　2．華泰公司應該繳納的稅收。

　　契稅＝9000×3%＝270（萬元）

　　股權轉讓印花稅4.5萬元。

　　從(cóng)方案設計看(kàn)，股權轉讓方式下，華泰公司的稅收負擔沒有變化，而麗人(rén)公司可(kě)以節約3265.71萬元的稅金支出。

　　（二）以房(fáng)地産投資入股過程中需要注意的問(wèn)題1．投資合同的簽訂。在稅務處理(lǐ)中，嚴格界定了“投資”的含義——投資是指參與接受投資方的利潤分(fēn)配、共同承擔投資風(fēng)險的行爲。也就(jiù)是說(shuō)要想享受不征收營業稅、暫免征收土(tǔ)地增值稅的稅收待遇，投資各方必須共同承擔投資風(fēng)險；如(rú)果投資方未承擔投資風(fēng)險，而是分(fēn)取固定的股息、紅(hóng)利，則要按照(zhào)出租房(fáng)地産征收營業稅，無法達到上述節稅效果。

　　2．操作(zuò)時間間隔。企業要想達到上進節稅效果，必須注意以房(fáng)地産投資入股的時間與轉讓股權的時間間隔問(wèn)題，兩者時間間隔最好在一年(nián)以上，否則稅務機(jī)關可(kě)能會以實質課稅原則爲由，對上述行爲征稅。

　　3．注意《公司法》中對不同投資方式的比例限制。《公司法》規定，全體(tǐ)股東的貨币出資金額不得(de)低于有限責任公司注冊資本的30%。換言之，非貨币資産投資入股的比例最高不得(de)超過70%，如(rú)果在投資過程中沒有達到上述要求，就(jiù)會給方案的執行帶來(lái)不必要的麻煩。

　　4．正确認識和處理(lǐ)納稅籌劃對不同稅種的影(yǐng)響。從(cóng)上面的籌劃方案可(kě)以看(kàn)出，投資入股方式可(kě)以獲得(de)營業稅、城(chéng)建稅、教育費附加和土(tǔ)地增值稅的稅收優惠，但(dàn)是由于上述稅種的稅收負擔減少，企業的利潤增加，相(xiàng)應增加了企業所得(de)稅的稅收負擔，企業應綜合考慮這一影(yǐng)響，并及時繳納企業所得(de)稅。

　　5．加強雙方的溝通和合作(zuò)，實現雙赢的目标。上述方案中，麗人(rén)公司通過籌劃可(kě)以獲得(de)明顯的節稅效果。但(dàn)是對華泰公司而言，該方案并沒有降低其稅負，反而會增加華泰公司潛在的稅負——今後華泰公司轉讓其以投資入股方式獲得(de)的房(fáng)地産時，需要金額繳納營業稅，即選擇投資入股方武将使華泰公司的潛在稅收負擔增加450萬元（9000×5%）。因此麗人(rén)公司在進行稅收籌劃時，需要加強和華泰公司的溝通，在投資入股及股權轉讓價格方面做出适當的讓步，以此獲得(de)華泰公司的支持和配合，從(cóng)而達到雙赢的目的。