八、投資性房(fáng)地産審計已實施了必要的審計程序

會計準則之投資性房(fáng)地産，是指爲賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房(fáng)地産。投資性房(fáng)地産應當能夠單獨計量和出售。ST新億之子公司喀什韓真源公司以出讓形式取得(de)的土(tǔ)地資産作(zuò)爲建材市場租賃，以出租作(zuò)爲公司的主營業務收入，子公司的資産符合投資性房(fáng)地産按公允價值模式核算。子公司喀什韓真源2018年(nián)以股權抵給我公司時，子公司投資性房(fáng)地産按公允價值模式核算。ST新億根據《企業會計準則第 3 号— 投資性房(fáng)地産》的規定，将投資性房(fáng)地産的計量模式由成本模式轉爲公允價值模式。并根據《企業會計準則第 28 号—會計政策、會計估計變更和差錯更正》的規定，ST新億2019年(nián)對2018 年(nián)年(nián)報審計采用公允價值進行追溯調整。調整後對2018年(nián)公司淨資産、淨利潤等主要财務數據不受影(yǐng)響。  

根據《企業會計準則第3号—投資性房(fáng)地産》的規定，投資性房(fáng)地産的計量模式由成本模式轉爲公允價值模式的，屬于會計政策變更，應當按照(zhào)《企業會計準則第28号—會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理(lǐ)。會計政策變更能夠提供更可(kě)靠、更相(xiàng)關的會計信息的，應當采用追溯調整法處理(lǐ)。公司自(zì) 2019 年(nián) 1 月 1 日(rì)起執行上述會計準則。

韓真源公司位于新疆喀什地區喀什市解放(fàng)北路(lù)的“開源市場”、“老市場”等房(fáng)地産及四宗土(tǔ)地使用權包含商業房(fáng)地産，房(fáng)屋建築物爲商業地産，租賃市場也較爲活躍。韓真源公司主營房(fáng)地産開發、房(fáng)屋租賃，持有的開源市場及老市場均已建成運營多年(nián)，目前公司主要收入來(lái)源是投資性房(fáng)地産産生(shēng)的租金收入。深圳中洲資産評估有限公司出具了評估基準日(rì)爲2019年(nián)12月31日(rì)的深中洲評字第2020-018号《新疆億路(lù)萬源實業投資控股股份有限公司拟進行長投減值測試涉及的喀什韓真源投資有限責任公司股東全部權益價值資産評估報告》，對于投資性房(fáng)地産，主要采用收益法評估，對于剩餘未利用土(tǔ)地，采用市場法評估。

新億公司上述會計處理(lǐ)符合《企業會計準則第3号——投資性房(fáng)地産》、《企業會計準則第20号——企業合并》和《企業會計準則第39号——公允價值計量》等相(xiàng)關規定。

堂堂所注冊會計師吳育堂、李富風(fēng)利用中洲評估的工(gōng)作(zuò)時，保持應有的職業懷疑，反複閱讀(dú)評估公司的評估報告初稿和正式稿，取得(de)評估公司的相(xiàng)關底稿，實施了必要的實質性複核審計程序，并經過審慎核查和必要的調查、複核，未發現評估機(jī)構有按照(zhào)預測值倒軋情況，已經充分(fēn)考慮評估假設、參數設置的合理(lǐ)性，充分(fēn)尊重資産評估師的專業意見(jiàn)，決定合理(lǐ)依賴中洲評估報告，獲取了比較充分(fēn)、适當的審計證據，支持發表恰當的審計意見(jiàn)。證監會不是資産評估機(jī)構，也不是執業的資産評估師，也沒有聘請(qǐng)新的資産評估機(jī)構進行重新評估，對評估假設合理(lǐ)性、單位租金價格顯著高于實際、空置率參數設置低于實際的判斷缺乏事實和法律依據。

而且證監會已于2021年(nián)12月對中洲評估資産評估公司下達了《行政處罰告知書(shū)》，至今沒有對中洲評估資産評估有限公司進行正式的行政處罰，說(shuō)明中洲評估的行政聽證理(lǐ)由是可(kě)以采信的，中洲評估出具的資産評估報告的評估值是合理(lǐ)可(kě)信的。

堂堂所對下列中洲評估公司評估報告數據進行了認真的複核程序，獲取充分(fēn)适當的審計證據，認爲評估值是公允可(kě)信的：

深圳中洲資産評估有限公司于2020年(nián)8月25日(rì)也出具了評估基準日(rì)爲2018年(nián)12月31日(rì)的深中洲評字第2020-017号《新疆億路(lù)萬源實業投資控股股份有限公司基于财務報告目的所涉及的喀什韓真源投資有限責任公司股東全部權益價值追溯性資産評估報告》，評估報告披露的數據如(rú)下：

資 産 評 估 評 估 彙 總 表

對于投資性房(fáng)地産，主要采用收益法評估。

1）租金：

本次評估租賃物業月租金爲30元/平方米，爲市場客觀租金。

2）租金增長率：

随着相(xiàng)關配套逐步的完善，加上評估對象位于一帶一路(lù)走廊的邊界站(zhàn)，所在片區經濟發展迎來(lái)重大(dà)機(jī)遇，商業租金總體(tǐ)上呈平穩上漲趨勢，近年(nián)租金上漲率平均每年(nián)約3.0～5.0%，預計未來(lái)幾年(nián)租金的增長較爲平穩。考慮到最近國(guó)家政策及外部經濟環境的不确定性，因此爲了盡量降低風(fēng)險及執行客觀的評估程序， 爲更客觀真實的反映物業的價值，本次評估在前10年(nián)間租賃期外租金增長率取4%，10年(nián)以後年(nián)度租金年(nián)增長率保持在2.5%遞增。

3） 利息收入：

由于房(fáng)産出租一般要收押金，該區域類似房(fáng)産普遍需要交相(xiàng)當于三個月的租金作(zuò)爲押金，押金産生(shēng)衍生(shēng)收益。根據中國(guó)人(rén)民(mín)銀行2015年(nián)10月24日(rì)公布的一年(nián)定期的存款利率爲1.50%，則據此計算得(de)出押金産生(shēng)的利息收入：

4） 空置率與租金損失：根據市場調查，評估對象爲商業，客戶群體(tǐ)固定， 租賃期限相(xiàng)對穩定，考慮到物業的招租、維修等因素，由結合評估對象的實際情況确定以5%的空置率考慮租金損失。

5） 估算有效毛收入

有效毛收入=客觀租金×有效出租面積×（1-空置率）+押金利息收入6）估算運營費用

出租房(fáng)屋時，應向地稅局繳納以下稅費：

①根據《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)房(fáng)産稅暫行條例》規定，房(fáng)産出租的，以房(fáng)産租金收入爲房(fáng)産稅的計稅依據，稅率爲12%；

②增值稅：評估對象爲非住宅，登記在企業名下，取得(de)日(rì)期爲2003年(nián)12月1 日(rì)，根據估價委托人(rén)提供資料顯示，評估對象權屬人(rén)爲一般納稅人(rén)。受評估條件(jiàn)和資料限制，難以準确預測可(kě)抵扣進項稅額，同時根據《納稅人(rén)提供不動産經營租賃服務增值稅征收管理(lǐ)暫行辦法》（财稅〔2016〕16号）及相(xiàng)關稅收政策，一般納稅人(rén)出租其2016年(nián)4月30日(rì)前取得(de)的不動産，可(kě)以選擇适用簡易計稅方法， 按照(zhào)5%的征收率計算應納稅額。評估對象取得(de)日(rì)期在2016年(nián)4月30日(rì)之前，因此本次按簡易計稅方法計算增值稅，應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%；

③城(chéng)市維護建設稅：是爲籌集城(chéng)市維護和建設資金而對繳納增值稅、産品稅(現爲消費稅)、營業稅的單位和個人(rén)，就(jiù)其實際繳納的增值稅、産品稅(現爲消費稅)、營業稅稅額爲計稅依據而征收的一種稅。按已納增值稅稅額的7%計算繳納；

④教育費附加：根據中華人(rén)民(mín)共和國(guó)國(guó)務院令第448号國(guó)務院關于修改《征收教育費附加的暫行規定》的決定（2005-08-20 國(guó)務院）。按已納增值稅稅額的3%計算繳納；

⑤地方教育附加：按已納增值稅稅額的2%計算繳納；

⑥印花稅：根據《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)印花稅暫行條例》，财産租賃合同應按書(shū)立租賃合同的租金總金額0.1%計算貼花；

⑦管理(lǐ)費：管理(lǐ)出租型不動産需要支付人(rén)員(yuán)工(gōng)資、辦公費用等管理(lǐ)費用，一般爲年(nián)租金的一定比例，本次評估管理(lǐ)費取年(nián)租金的2%；

⑧維修費：維修費指建築物需正常的維修、維護等費用，按原購(gòu)建價格或租金的1%～2%取，根據建築物現狀，取原購(gòu)建價格的1%；

⑨保險費：根據我國(guó)實際情況，保險費率一般爲建購(gòu)價格的0.1%～0.2%，根據物業狀況取0.1%。

⑩城(chéng)鎮土(tǔ)地使用稅：企業符合減免土(tǔ)地使用稅标準，故本次評估不考慮該稅費。

7) 計算淨收益

年(nián)租金淨收益=[月租金單價×（1-出租空置率）+月押金利息收入-房(fáng)産稅- 營業稅-城(chéng)建維護稅-印花稅-教育費附加-租賃管理(lǐ)費-維修管理(lǐ)費-保險費]×12

8) 資本化率的确定

資本化率采用安全利率加風(fēng)險調整值法确定，安全利率加風(fēng)險調整值法是以安全利率加上風(fēng)險調整值作(zuò)爲資本化率，安全利率選用估價時點中國(guó)人(rén)民(mín)銀行一年(nián)定期存款年(nián)利率本次測算即爲1.50%；風(fēng)險調整值應根據評估對象所在地區的經濟現狀及未來(lái)預測，評估對象的用途及新舊程度等确定。

本次測算風(fēng)險系數取值考慮通貨膨脹、片區房(fáng)地産市場狀況及評估對象所處位置确定，風(fēng)險系數分(fēn)低、中、高、投機(jī)四個檔次，相(xiàng)應地賦予其風(fēng)險調整值。

系數取值考慮評估對象所處物業及片區的租賃情況以及深圳市房(fáng)地産市場的行情，評估對象物業招租情況好，收益較穩定。本次評估風(fēng)險系數取中标準3.5%，則：資本化率=安全利率+風(fēng)險調整值法=1.5%+3.5%=5%

9) 收益年(nián)限的确定

根據評估對象所在宗地《土(tǔ)地使用權證》記載，土(tǔ)地終止日(rì)期爲2052年(nián)1月1 日(rì)，至評估基準日(rì)該建築物所在土(tǔ)地的剩餘使用年(nián)限爲33.02年(nián)，評估對象爲混合結構及鋼結構，經濟使用壽命在50年(nián)以上，評估對象建成于2003年(nián)12月，剩餘經濟使用壽命爲35年(nián)，根據熟短(duǎn)原則，故确定收益年(nián)限爲33.02年(nián)。

10) 具體(tǐ)計算過程如(rú)下：

對于剩餘未利用土(tǔ)地，采用市場法評估。1.市場法的測算過程

市場法，是根據市場中的替代原理(lǐ)，将待估宗地與具有替代性的，且在評估基準日(rì)近期市場上交易的類似地産進行比較，并對類似地産的成交價格作(zuò)适當修正，以此估算待估宗地客觀合理(lǐ)價格的方法。

市場法評估基本公式：比較價格=可(kě)比案例價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×交易方式修正系數×區位狀況修正系數×實物狀況修正系數×權益狀況修正系數。

本次評估選擇與評估對象屬于同一供需圈、用途一緻、在地域上屬臨近或類似區域的3個比較案例，進行交易日(rì)期、交易情況、區域因素、個别因素等的修正後，确定評估對象的市場價格。

1.1 比較實例選擇

（1） 比較實例的選擇标準

選擇比較交易實例時，根據評估宗地情況，應符合以下标準：

①用途類型相(xiàng)同或相(xiàng)近；

②交易類型相(xiàng)同；

③屬于正常交易；

④區域及個别條件(jiàn)相(xiàng)近；

⑤統一價格基礎。

（2） 選擇确定比較實例

在廣泛收集交易實例的基礎上，針對評估地塊的實際情況，對照(zhào)比較案例選取标準，在衆多的市場資料中選取與評估對象同地區、同一供需圈、用途相(xiàng)同或相(xiàng)近的3個交易實例作(zuò)爲比較案例（均爲三級地）。

1.4 土(tǔ)地狀況指數表編制

根據本次評估運用市場法時所選擇的比較因素，在編制土(tǔ)地狀況指數時，由評估師根據市場交易情況，确定指數修正程度。

（1） 土(tǔ)地用途：評估對象的土(tǔ)地用途爲商服業用地，三個可(kě)比案例的用途均爲其他(tā)商服用地，土(tǔ)地性質類似，無需進行修正。

（2） 交易方式：三個可(kě)比案例的交易方式均爲網上挂牌，故三個案例的交易方式不作(zuò)修正，指數均爲100。

（3） 交易日(rì)期：由于喀什市地價指數未公布，本次評估根據西北地區地價增長率作(zuò)爲測算依據，地價指數情況一覽表如(rú)下。

以2018年(nián)第四季度系數爲100，采用環比增長率進行折算，則2018年(nián)第三季度交易日(rì)期修正系數爲98,以此類推，2018年(nián)第二季度的修正系數分(fēn)别爲95，2017年(nián)第四季度的修正系數分(fēn)别爲90。

（4） 交易情況：是否爲正常、公開、公平、自(zì)願的交易；三個可(kě)比案例均爲正常的交易，故不作(zuò)修正，均爲100。

（5） 區域因素：主要有基礎設施狀況、公共設施完善度、對外聯系和方便程度、商服繁華度、道路(lù)通達度、交通便捷度、環境狀況、城(chéng)市規劃限制等。

A、基礎設施狀況

根據宗地紅(hóng)線外給排水、通電、通路(lù)、通訊、燃氣等完善狀況，分(fēn)爲不完善、一般、較完善、完善四個等級，以評估對象基礎設施狀況爲100，每上升或下降一個等級， 地價相(xiàng)應上升或下降5%。

B、公共設施完善度

根據宗地附近學校(xiào)、幼兒園、市場、醫院、娛樂場所、商店(diàn)、商場的分(fēn)布情況及距離(lí)遠(yuǎn)近，分(fēn)爲完善、較完善、一般、不完善等四個等級，以評估對象公共設施完善度指數爲100，每增加或減少一個等級，地價向上或向下修正5%。

C、對外聯系和方便程度

根據宗地對外聯系和方便程度，分(fēn)爲方便、較方便、一般、較差、差等五個等級， 以評估對象對外聯系和方便程度指數爲100，每增加或減少一個等級，地價向上或向下修正3%。

D、道路(lù)通達度

根據宗地臨路(lù)狀況，将道路(lù)劃分(fēn)爲主幹道、次幹道、支路(lù)三個等級，以評估對象所臨道路(lù)指數爲100，每增加或減少一個級别，地價向上或向下修正2%。

E、商服繁華度

根據宗地商服繁華度，分(fēn)爲繁華、較繁華、一般、較差、差等五個等級，以評估對象商服繁華度指數爲100，每增加或減少一個等級，地價向上或向下修正5%。

F、交通便捷度

F、宗地開發程度

根據宗地開發程度，分(fēn)爲已平整、未平整兩個等級，本次評估評估對象與三個可(kě)比案例的宗地開發程度均爲已平整，故無需修正。

權益因素：是指評估對象權益對土(tǔ)地價格産生(shēng)影(yǐng)響的一些條件(jiàn)或因素，主要包括土(tǔ)地剩餘使用年(nián)期和容積率。具體(tǐ)如(rú)下

A、土(tǔ)地剩餘使用年(nián)期：評估對象于評估基準日(rì)剩餘土(tǔ)地使用年(nián)期爲43.82 年(nián)，可(kě)比案例均爲法定最高使用年(nián)期商服40年(nián)。根據基準地價修正體(tǐ)系年(nián)期修正公式，本次評估設定折現率爲7%，則商服33.02 年(nián)對應的修正系數爲0.9568，可(kě)比案例對應的剩餘使用年(nián)限分(fēn)别爲39.45，39.45，38.93年(nián)。以評估對象爲100，則可(kě)比案例對應的修正系數爲分(fēn)别爲0.9973，0.9973，0.9946 。

B、規劃容積率：評估對象容積率爲1.02，三個可(kě)比案例的容積率上限均爲1，容積率差異極小，故本次評估不對容積率做修正：

根據土(tǔ)地狀況說(shuō)明表中的評估對象與可(kě)比案例的因素情況，編制因素條件(jiàn)指數表及因素條件(jiàn)系數表，見(jiàn)下表：

比較因素條件(jiàn)指數表

1.5 土(tǔ)地價格确定

比準價格的确定方法有算術(shù)平均法和加權平均法。因比較案例與評估對象均處同一供需區内，且修正後的比準價格結果相(xiàng)差不大(dà)，根據當地市場實際情況并結合評估人(rén)員(yuán)經驗，取三者的算術(shù)平均值乘以地塊容積率作(zuò)爲待估宗地的地面地價，即：

地面地價=（1567+1568+1593）÷3=1576（元/平方米）

土(tǔ)地取得(de)過程中需要交納相(xiàng)關的契稅及印花稅，計算過程如(rú)下:

由于評估對象爲一級商服業用地，測算的地價爲三級用地的地價，故需對其進行修正，參考喀什市2012年(nián)版的基準地價土(tǔ)地級别及結合近年(nián)來(lái)喀什市各級地出讓案例樓面地價的等級差異進行分(fēn)析：

2012年(nián)版的基準地價土(tǔ)地級别等級比例：

近年(nián)來(lái)喀什市各級地出讓案例樓面地價的等級比例：

各級地出讓案例樓面地價的等級比例

經分(fēn)析及結合評估師經驗，本次評估各賦予50%的權證取各級别土(tǔ)地價格差異的比例：

評估對象（一級地）評估單價=1624×2.5200=4092（元/㎡）

評估對象評估值=4092×12470.49=51,029,200.00（元，取整至百位） 同理(lǐ)可(kě)得(de)其餘建築物及土(tǔ)地使用權評估值。

土(tǔ)地使用權到期後房(fáng)屋建築物剩餘價值的确定：

由于本次評估收益年(nián)限采用土(tǔ)地剩餘使用年(nián)期，故視爲土(tǔ)地使用權到期後企業不再續期使用，由于産權持有單位簽訂的喀什市國(guó)有土(tǔ)地使用權出讓合同并未規定土(tǔ)地到期後建築物的處理(lǐ)方式，參考房(fáng)地産估價的謹慎原則，本次評估不考慮土(tǔ)地使用權到期後房(fáng)屋建築物剩餘價值。